Podczas wypowiedzenia umowy najmu, najemcy i właściciele popełniają często wiele błędów, ignorując regulacje prawne. Konsekwencje mogą być oczywiście różne. Jeżeli chcesz uniknąć kłopotów, musisz pamiętać zarówno o przestrzeganiu prawa, jak i o postanowieniach umowy najmu.

Forma wypowiedzenia umowy przez najemcę (Mieter)

Wypowiedzenie umowy musi zawsze nastąpić na piśmie i zostać wysłane listem poleconym – dzięki temu będzie stanowiło materiał dowodowy. Aby dokument był ważny, muszą go podpisać wszyscy najemcy. W przypadku małżeństwa, które wspólnie wynajmuje mieszkanie, wypowiedzenie umowy powinni podpisać obaj małżonkowie – nawet jeżeli tylko jeden z nich podpisał umowę najmu.

Forma wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela (Vermieter)

Wypowiedzenie (Kündigung) umowy najmu przez właściciela musi nastąpić na dopuszczonym przez kanton formularzu – w innym wypadku nie będzie ono zobowiązujące. Najlepiej również wysłać je listem poleconym. Jeżeli mieszkanie wynajmuje małżeństwo, należy wysłać je do każdego małżonka osobno. Natomiast w przypadku wynajmowania mieszkania przez większą liczbę osób, należy na formularzu podać godność wszystkich najemców. Najlepiej wysłać wypowiedzenia do każdego z osobna.

Wypowiedzenie umowy zachowujące okres wypowiedzenia (fristgerechte Kündigung)

W umowie najmu znajdują się zarówno informacje na temat okresu wypowiedzenia (Kündigungsfrist), jak i terminów ustania stosunku najmu (Kündigungstermin). Należy zwrócić na nie uwagę.

Minimalny okres wypowiedzenia umowy (Mindestkündigungsfrist) w przypadku mieszkań wynosi trzy miesiące. Dotyczy on również konkretnych pokoi w wynajmowanym wspólnie mieszkaniu. Okres wypowiedzenia trwający dwa tygodnie dotyczy tylko umeblowanych pokoi. W umowie najmu można uzgodnić dłuższy okres wypowiedzenia – nigdy jednak krótszy.

Okres wypowiedzenia można ustalać według własnego uznania. Jeżeli nie uściślono go jednak w umowie, wynosi on trzy miesiące, a terminy wypowiedzenia odpowiadają tym funkcjonującym w danym regionie.

Otrzymanie wypowiedzenia

Wypowiedzenie umowy o najem nastąpiło w terminie, jeżeli pismo zostało doręczone do najemcy lub właściciela przed rozpoczęciem okresu wypowiedzenia. Liczy się zatem data otrzymania pisma, a nie data stempla pocztowego.

Jeżeli listonosz nie zastanie adresata, przyjmuje się, że odebrał on list następnego dnia na poczcie. W przypadku, gdy wypowiedzenie umowy nastąpiło za późno, obowiązuje najbliższy termin wypowiedzenia.

Zadbaj o to, by wysłać wypowiedzenie wcześniej – najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem okresu wypowiedzenia. Jeżeli początek wypowiedzenia przypada w niedzielę lub poniedziałek, pismo powinno dotrzeć do adresata najpóźniej w poprzedzającą je sobotę.

Warto również upewnić się, że wypowiedzieliśmy umowę najmu na inne dodatkowe obiekty – np. parking.

Wypowiedzenie poza określonym terminem (Ausserterminliche Kündigung)

W aglomeracjach miejskich, gdzie popyt na mieszkania jest bardzo duży, mniej zwraca się uwagę na terminy. Szybkie przeprowadzki są na porządku dziennym. Nikt nie lubi płacić dwóch czynszów, dlatego czasem niezbędny jest następny najemca od zaraz. Najemcy, którzy nie znajdą odpowiedniego następstwa, muszą płacić czynsz do końca trwania umowy najmu.

Najemca musi znaleźć jednego wypłacalnego i stosownego następnego najemcę, który wyrazi chęć przejęcia istniejącej umowy najmu.

Następca zostaje z reguły określony jako wypłacalny, jeżeli wysokość czynszu nie przekracza jednej trzeciej jego dochodu.

Z kolei stosowny następca to taki, który jest podobny do obecnego najemcy lub innych mieszkańców. Jeżeli mieszkanie wynajmował dotychczas kawaler, wielodzietna rodzina nie będzie raczej dobrym następcą. Wszystko oczywiście można uzgodnić.

Właściciel może zarządzić dwutygodniowy okres próbny. Jeżeli jednak bez podania wystarczających powodów stwierdzi, że następny najemca nie nadaje się lub ten zrezygnuje z powodu niekorzystnej zmiany umowy, dotychczasowy najemca nie musi płacić czynszu za mieszkanie od momentu, w którym miało zostać przejęte przez następnego najemcę.

Jeżeli szukasz następnego najemcy, zaopatrz się u właściciela mieszkania w wystarczającą ilość formularzy dla potencjalnych interesantów. W ogłoszeniu zaznacz, że zainteresowani muszą przedłożyć tzw. Betreibungsregisterauszug. Dokument ten potwierdzi, że nie ciążą na nich żadne zobowiązania. Możesz również zażądać pisemnego poświadczenia terminu wprowadzenia się oraz gotowości opłacania czynszu.

Wypowiedzenie umowy najmu z ważnych powodów

Czasem zdarza się, że najemca lub właściciel nie jest w stanie w dalszym ciągu wywiązywać się z umowy najmu. W takim wypadku można ją wypowiedzieć z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Powody, które umożliwiają takie postępowanie, są ściśle określone. Przede wszystkim nie mogą być to powody natury osobistej, jak np. problemy finansowe, strata pracy, przeprowadzka do domu starców. W praktyce jednak brana jest pod uwagę śmierć partnera, niepełnosprawność lub naprawdę ciężka sytuacja finansowa.

Wypowiedzenie umowy w przypadku śmierci najemcy

Śmierć najemcy nie oznacza automatycznego zakończenia stosunku najmu, ponieważ ten przechodzi na spadkobiercę. To on musi zadbać o wypowiedzenie umowy najmu. W tym przypadku można to zrobić w terminie obowiązującym w danym rejonie z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Radzimy dokładnie przeanalizować umowę najmu, ponieważ może się zdarzyć, że terminy wypowiedzenia w niej ustalone są korzystniejsze niż te ustalone w danej miejscowości. Możesz również pomyśleć o znalezieniu następnego najemcy. Weź jednak pod uwagę, że potrzebujesz czasu na opróżnienie mieszkania.

Wypowiedzenie umowy z powodu zaległych płatności (Zahlungsverzug)

Jeżeli najemca zalega z płatnością czynszu, właściciel mieszkania ma prawo wysłać mu upomnienie z wyzwaniem do uregulowania zaległości w przeciągu 30 dni oraz informacją, że w innym wypadku umowa o najem zostanie wypowiedziana po kolejnych 30 dniach.

Naruszenie obowiązku staranności (Verletzung von Sorgfaltspflichten)

Właściciel ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu z końcem miesiąca z zachowaniem 30-dniowego okresu wypowiedzenia, jeżeli mimo pisemnego upomnienia najemca wciąż nie wywiązuje się z obowiązków staranności, uniemożliwiając tym samym dalszy stosunek najmu.

Również w tym wypadku obowiązuje szereg regulacji. Najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków wtedy, gdy np. mimo upomnień wciąż zakłóca ciszę nocną.

Właściciel ma również prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy, gdy najemca w znacznym stopniu uszkodził wynajmowany obiekt.

Zmiana własności (Eigentümerwechsel)

Kiedy dotychczasowy właściciel sprzedaje nieruchomość, kupujący staje się automatycznie nowym właścicielem. Zawieranie nowych umów najmu nie jest zatem konieczne. Prawo umożliwia nowemu właścicielowi wypowiedzenie umów w najbliższym możliwym terminie z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, o ile jego zgłoszenie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (Eigenbedarf) zostanie uznane.

Ochrona lokatorów (Mieterschutz)

Jeżeli jesteś najemcą i otrzymałeś wypowiedzenie umowy najmu, masz 30 dni na zgłoszenie sprawy w odpowiednim organie arbitrażowym ds. najmu (Schlichtungsbehörde). Postępowanie rozjemcze (Schlichtungsverfahren) jest dla wszystkich bezpłatne.

Kiedy właściciel mieszkania wypowiedział Ci umowę niezgodnie z prawem lub nawet w ramach zemsty (ponieważ zgłosiłeś braki w wynajmowanym lokalu), masz spore szanse na wygraną.

Formułując pismo do organu arbitrażowego powinieneś zażądać wydłużenia stosunku najmu na wypadek, gdyby Twój sprzeciw nie został przyjęty. Stosunek najmu może zostać wydłużony maksymalnie do czterech lat, co jednak następuje bardzo rzadko. W dużych aglomeracjach miejskich szanse na przedłużenie stosunku najmu o pół roku lub o rok są jednak spore. Zawsze brane są pod uwagę interesy najemcy i właściciela.

Eksmisja (Ausweisung)

Kiedy zdarzy się, że najemca mimo otrzymania wypowiedzenia nie opuszcza mieszkania, właściciel ma prawo do ubiegania się o sądową eksmisję. Eksmisja oznacza przykre konsekwencje dla najemcy – przede wszystkim trudności z wynajęciem nowego mieszkania, ale również poniesienie wszystkich kosztów eksmisji oraz wypłatę odszkodowania.

Bardzo trudnym przypadkiem jest eksmisja niewypłacalnego najemcy, bowiem wtedy właściciel musi wyłożyć wszystkie koszty.

Motywy wypowiedzenia umowy przez właściciela

Stosunek najmu zostaje najczęściej zakończony przez właściciela. Jak się okazuje, właściciele mają wiele powodów do wypowiedzenia umowy. Należą do nich:

– zachowanie najemcy – niewypłacalność, niezważanie na innych lokatorów, niedbałość, niewywiązywanie się z postanowień umowy,

– stan nieruchomości – wyburzenie, gruntowny remont, przebudowa, sprzedaż,

– większe zyski – wynajem innemu najemcy za wyższy czynsz,

– własne potrzeby właściciela – zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, wynajem mieszkania bliskiej osobie.