Przez cztery lata pewien najemca denerwował się, że jego dwie sąsiadki – każda zamieszkująca inne mieszkanie – głośno hałasują. Właścicielka nieruchomości straciła z tego powodu cierpliwość i wypowiedziała mu umowę najmu oraz wniosła na niego skargę do sądu. Poszkodowany przedłożył dokładne zapiski, kiedy hałasowano i w jaki sposób. Jego zgłoszenia spowodowały, że w ciągu tych czterech lat jedna z współmieszkanek musiała zapłacić dwa razy 88 euro kary. Inne zgłoszenia nie pociągnęły sąsiadek do odpowiedzialności – kosztowały je jednak sporo nerwów, jak również pieniędzy. Jedna z kobiet musiała zapłacić 1 000 swojemu adwokatowi. Druga z pań postanowiła wykupić ubezpieczenie od kosztów związanych z ochroną interesów prawnych, co kosztowało ją 19,90 euro miesięcznie. Poza tym z powodu zgłoszeń kobieta zaczęła cierpieć na problemy ze snem.
Ekstremalnie wrażliwy na hałas sąsiad?
Właścicielka mieszkania uargumentowała wypowiedzenie umowy w sposób następujący: „Pozwany najemca utrudnia życie innym mieszkańcom poprzez swoje bezwzględne, nieprzyzwoite i ogólnie niestosowne zachowanie. W licznych doniesieniach na współmieszkańców domu pod numerem 499 ujawnił sporo szczegółowych faktów. Pozwany jest człowiekiem ekstremalnie wrażliwym na każdy hałas – również ten typowy dla domu wielorodzinnego. Do poszkodowanych mieszkańców zaliczają się osoby starsze, których spokój został zakłócony przez ogromną liczbę zgłoszeń. Pozwany nie zmienił swojego postępowania nawet po kilku upomnieniach.”
Pogorszenie jakości życia?
Pozwany najemca żąda cofnięcia wypowiedzenia. Jak sądzi, przez ciągły hałas (trzaskanie drzwiami, szczekanie psa) jakość jego życia znacznie się pogorszyła. Zaczął odczuwać stany depresyjne i bronił się przeciwko hałasowi, który zdawał się go terroryzować. Jego zdaniem jego zgłoszenia były słuszne i doprowadziły do ustania niektórych hałasów. Najemcy wcale nie chodzi o ciągłe pisanie doniesień, lecz o ciszę, które szczególnie potrzebuje.
Sąd Pierwszej Instancji orzekł, że wypowiedzenie umowy najmu pozwanemu jest prawomocne i zobowiązał go do wyprowadzenia się z mieszkania. Pozwany przez lata donosił na swoje sąsiadki z powodu rzekomego hałasu, podczas gdy żadna z kobiet nigdy nie zrobiła niczego, co przekraczałoby wymiar dopuszczalnego hałasu w domu wielorodzinnym.
Nieznośne zachowanie?
Sąd Apelacyjny uznał wypowiedzenie umowy najmu pozwanego za niezgodne z prawem, ponieważ jest on człowiekiem szczególnie wrażliwym na hałas. Częstotliwość jego zgłoszeń nie jest spowodowana jego premedytacją i powinny być ocenione przez pryzmat jego problemu. Choć doniesienia z pewnością utrudniły życie jego sąsiadkom, nie mogą one być powodem do wypowiedzenia umowy najmu. Przeciwko tej decyzji zostanie wniesiona rewizja.
Co zdaniem Sądu Najwyższego (OGH) utrudnia współżycie?
Sąd Najwyższy argumentuje dodatkowo, że wypowiedzenie umowy najmu z powodu nieznośnego zachowania wymaga zakłócenia pokojowego współżycia. Poza tym zachowanie to musi występować przez długi okres czasu, powtarzać się i przekraczać granicę wytrzymałości. Pojedyncze przewinienia mogą stanowić powód do wypowiedzenia umowy tylko wtedy, gdy są wielkiej wagi. Czasem jednak wiele nagromadzonych mniejszych przewinień może złożyć się na powód wypowiedzenia umowy. Wszystko zależy czy zostanie utrzymane harmonijne współżycie. Wystarczy, że spokój tylko jednego z mieszkańców zostanie zakłócony. W przeciwieństwie do Sądu Apelacyjnego, zdaniem Sądu Najwyższego wypowiedzenie umowy najmu nie jest niemożliwe dlatego, że najemca subiektywnie twierdzi, że jego zachowanie jest słuszne, mimo że utrudnia życie innym.
Poważnie niestosowne zachowanie jest decydujące
Zdaniem Sądu Najwyższego wina najemcy nie jest podstawą do wypowiedzenia umowy najmu. Decydującą kwestią jest czy obiektywne zachowanie należy uznać za poważnie niestosowne i utrudniające współżycie, nawet jeżeli uwarunkowane jest ono chorobą psychiczną. Wina najemcy w rozumienia osobistego elementu zawinienia jego zachowaniem nie jest niezbędna. Subiektywny element jest o tyle jednak ważny w ostatecznym wyroku sądu, że – decydując się na wypowiedzenie – należy przewidzieć na ile i czy w ogóle wrażliwy na hałas najemca nadal będzie donosił na współmieszkańców.
